دليل الشراء بالتقسيط العقاري: شروط الأمان ومخاطر تعديل الأسعار

يُفضِّل كثيرون اختيار شراء العقارات بنظام التقسيط من المطورين كخيار يخفّف عبء الاستثمار على فترات زمنيةطويلة. إلا أن دخول تعاقداتطويلة الأجل يتطلب فهماً قانونياً دقيقاً لبنود العقد، خاصة ما يتعلق بالشروط التي قد تُوصف بنود إذعان تنال من أحد الطرفين بشكل واضح.

أهم الشروط والتحوطات قبل توقيع العقد الابتدائي

• ملكية الأرض وتراخيص البناء: الاطلاع على القرار الوزاري المعتمد للمخطط العام للمشروع، والتأكد من وجود رخصة بناء سارية من جهة المدينة المختصة لمنع وجود وحدات مخالفة للاشتراطات الهندسية.
• الموقف المالي للمشروع: التأكد من أن المطور سدد للدولة أقساط الأرض وفقاً للاتفاق، لضمان عدم صدور قرارات مفاجئة بإلغاء التخصيص أو سحب المشروع بعد الشراء.
• الحساب الائتماني: التفضيل للمطورين الذين لديهم حسابات بنكية مخصصة للمشروع لضمان توجيه أقساط المشترين إلى البناء الفعلي وليس لتمويل مشروعات أخرى.

هام: تعديل السعر نتيجة التضخم أو ارتفاع مواد البناء

يُعد بند «تعديل الأسعار نتيجة التضخم أو ارتفاع أسعار مواد البناء» أحد البنود الخلافية التي يحاول بعض المطورين إدراجها للمبررة بفجوات التكلفة. لا يحق للمطور تعديل السعر الإجمالى المتفق عليه بشكل منفرد بعد توقيع العقد إذا كان السعر ثابتاً وواضحاً. أما وجود بند يسمح بإعادة تقييم السعر عند الاستلام وفق ظروف السوق فالتوقيع عليه يعطي المطور غطاءً قانونياً للتحميل الإضافى على المشترى.

العدادات والمرافق والمقايسات: التزامات المطور والمشترى

تنص القاعدة التنظيمية على أن المطور يلتزم إنهاء التراخيص الهندسية وبناء الهيكل وفق الرسومات المعتمدة وتوصيل الشبكات الرئيسية للمرافق حتى حدود الوحدة السكنية وتجهيزها. أما المشترى فمسؤوليته المادية متمثلة في سداد الرسوم الإدارية المقررة للجهات الحكومية لشراء العداد باسمه. لضمان عدم مطالبة المشترى بمقايسات مالية جزافية كوديعة للمرافق، يجب أن ينص العقد صراحة على أن سعر الوحدة يشمل توصيل المرافق حتى باب الشقة دون تكاليف إضافية خارج الرسوم الرسمية للعدادات.

شروط فسخ العقد واسترداد الأموال

يضع العقد عادة شروط واضحة للفسخ من كلا الطرفين.通常 تتضمن شروط الفسخ من المطور: إمكانية فسخ العقد إذا تخلف المشترى عن سداد عدد من الأقساط المتتالية بعد إنذار رسمي وإعطاء مدة للسداد، مع خصم نسبة مئوية تتراوح بين 5% إلى 10% من إجمالى الثمن وإعادة ما تبقى من المدفوعات على أقساط. أما فسخ العقد من جانب المشترى فكونه يحق له استرداد أمواله كاملة مع تعويض مالي إذا تأخر المطور عن موعد التسليم المتفق عليه لفترة تتجاوز مهلة سماح عادة لا تزيد عن 6 أشهر، أو إذا غيّر المطور المواصفات الهندسية للوحدة بما يخل بشروط التعاقد بشكل واضح.

محامٍ متخصص في الشراء بالتقسيط: دور مهم في حماية الطرفين

الاستعانة بمحامٍ متخصص في القضايا العقارية وسجل الشركات أمر ذو أهمية كبيرة لأنه يسهم في: 1) فحص تسلسل الملكية والتأكد من خلو الأرض من منازعات قضائية أو رهن بنكي قد يؤثر على المشروع، 2) صياغة البنود وتعديلها لإزالة البنود الإذعانية وضمان تكافؤ الفرص والعدالة في حال التعثر أو التأخر، 3) تأمين صحة التوقيع والإجراءات مثل مراجعة الشيكات وتواريخها ومباشرة دعوى صحة ونفاذ لضمان موقف قانوني سليم عند البيع والتقسيط.